GAYRIMENKUL HUKUKU
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci
1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların büyük bölümünde, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Bu aşama atlanarak açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir.
Hangi uyuşmazlıklar kapsamdadır?
Kira ilişkisinden kaynaklanan ve tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebileceği uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır. Kapsam, yalnızca konut kirasıyla sınırlı değildir; iş yeri ve çatılı iş yeri kiraları da dâhildir.
- Kira bedelinin tespiti ve kira bedelinin uyarlanması
- Kira alacağının tahsili
- Tahliye talepleri (aşağıdaki istisna dışında)
- Kiralananın ayıplı olmasından doğan talepler
- Depozitonun iadesi
- Kiracının veya kiraya verenin sözleşmeye aykırılığından doğan tazminat talepleri
- Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına, ortaklığın giderilmesine ve komşu hakkına ilişkin uyuşmazlıklar da aynı düzenlemeyle dava şartı kapsamına alınmıştır.
Tek önemli istisna: Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin talepler arabuluculuk kapsamı dışındadır. Elinizde yazılı bir kira sözleşmesi varsa ve kira bedeli ödenmiyorsa, doğrudan icra dairesine başvurarak tahliye talepli takip başlatabilirsiniz. Hangi yolun daha hızlı sonuç vereceği, elinizdeki belgelere ve tahliye sebebine göre değişir.
Başvuru nasıl yapılır?
Başvuru, taşınmazın bulunduğu yer adliyesindeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Arabuluculuk bürosu kurulmayan yerlerde görevlendirilen sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğüne başvurulur.
- Büroya başvuruTaraf bilgileri, uyuşmazlık konusu ve talep belirtilerek başvuru yapılır. Başvuru sırasında karşı tarafın adres ve iletişim bilgilerinin doğru verilmesi, sürecin gecikmeden ilerlemesi bakımından önemlidir.
- Arabulucunun görevlendirilmesiBüro, listeden bir arabulucu görevlendirir. Taraflar listede kayıtlı bir arabulucu üzerinde anlaşırsa o kişi görevlendirilir.
- Tarafların davet edilmesiArabulucu tarafları ilk toplantıya davet eder. Toplantı yüz yüze yapılabileceği gibi tarafların kabulüyle çevrim içi de yürütülebilir.
- MüzakereArabulucu karar veremez; tarafların kendi çözümlerini üretmesini sağlar. Görüşmeler gizlidir ve burada söylenenler sonraki davada delil olarak kullanılamaz.
- Son tutanakAnlaşma sağlanırsa anlaşma belgesi, sağlanamazsa son tutanak düzenlenir. Dava açabilmek için son tutanağın aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış örneği dava dilekçesine eklenmelidir.
Süreler
Kira, taşınmaz ve komşu hakkı uyuşmazlıklarında arabuluculuk süresi, ticari ve iş uyuşmazlıklarına göre daha kısadır.
| Konu | Süre |
|---|---|
| Arabuluculuk faaliyetinin tamamlanması (kira, taşınmaz, komşu hakkı) | 3 hafta |
| Zorunlu hâllerde arabulucunun uzatabileceği süre | En fazla 1 hafta |
| Ticari uyuşmazlıklarda süre (karşılaştırma) | 6 hafta + 2 hafta |
| İş uyuşmazlıklarında süre (karşılaştırma) | 3 hafta + 1 hafta |
| Anlaşmama hâlinde dava açma | Genel dava süreleri işler; arabuluculukta geçen süre zamanaşımını durdurur |
Arabuluculuk başvurusu, zamanaşımını durdurur ve hak düşürücü sürelerin işlemesini engeller. Bu nedenle süreye bağlı bir tahliye sebebi söz konusuysa başvurunun süresinde yapılması kritik önemdedir.
Toplantıya katılmamanın sonucu
Arabuluculuk zorunlu olan bir aşamadır; ancak anlaşma zorunlu değildir. Buna karşılık ilk toplantıya geçerli bir mazeret göstermeksizin katılmamak ciddi bir mali sonuç doğurur.
- Katılmayan taraf, açılan davada kısmen veya tamamen haklı çıksa dahi yargılama giderinin tamamından sorumlu tutulur.
- Bu taraf lehine vekâlet ücretine hükmedilmez.
- Her iki taraf da katılmazsa, taraflar kendi yaptıkları giderlere katlanır.
Katılamayacak durumdaysanız mazeretinizi belgeleyerek arabulucuya bildirin. Toplantıya vekil aracılığıyla katılmak mümkündür.
Anlaşma belgesi ve icra edilebilirliği
Arabuluculukta varılan anlaşma, yalnızca bir mutabakat metni değildir; belirli koşullarda doğrudan icraya konulabilir.
- Taraflar ve avukatları ile arabulucunun birlikte imzaladığı anlaşma belgesi, ilam niteliğinde belge sayılır ve icra edilebilirlik şerhi aranmaksızın icraya konulabilir.
- Diğer hâllerde anlaşma belgesine, sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması gerekir.
- Anlaşma sağlanan konularda taraflar dava açamaz; bu nedenle belgenin kapsamı ve kullanılan ifadeler dikkatle belirlenmelidir.
- Tahliye konusunda anlaşılmışsa, tahliye tarihinin ve teslim koşullarının tereddüde yer bırakmayacak biçimde yazılması gerekir.
Arabuluculuk ücreti
Ücret, Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi'ne göre belirlenir.
- Anlaşma sağlanamazsa: İki saati aşmayan görüşmelerin ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır. İki saati aşan kısmın ücreti taraflarca eşit olarak ödenir.
- Anlaşma sağlanırsa: Aksi kararlaştırılmadıkça ücret taraflarca eşit paylaşılır ve uyuşmazlık konusu miktar üzerinden nispi olarak hesaplanır.
- Ücret tarifesi her yıl güncellenir; güncel tutarlar için başvuru anında büroya danışılmalıdır.
Sık sorulan sorular
Arabuluculuğa başvurmadan dava açarsam ne olur?
Dava, esasa girilmeden usulden reddedilir. Mahkeme öncelikle arabuluculuk şartının yerine getirilip getirilmediğini inceler; son tutanak dilekçeye eklenmemişse bir haftalık kesin süre verir, bu sürede de sunulmazsa davayı usulden reddeder. Bu, zaman ve harç kaybı anlamına gelir.
Anlaşmak zorunda mıyım?
Hayır. Zorunlu olan, arabuluculuk sürecine başvurmak ve ilk toplantıya katılmaktır; anlaşmak değildir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak düzenlenir ve dava yolu açılır. Ancak geçerli mazeret göstermeksizin ilk toplantıya hiç katılmamak, sonraki davada yargılama giderlerinden sorumlu tutulmanıza yol açar.
Kiracımı tahliye etmek istiyorum, önce arabuluculuk mu gerekli?
Tahliye talepleri kural olarak dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Tek istisna, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesidir; yazılı kira sözleşmesine dayanarak icra dairesi aracılığıyla başlatılan tahliye talepli takipte arabuluculuk aranmaz. Hangi yolun uygun olduğu tahliye sebebine ve elinizdeki belgelere göre belirlenir.
Görüşmede söylediklerim davada aleyhime kullanılabilir mi?
Hayır. Arabuluculuk sürecinde taraflarca yapılan açıklamalar, sunulan belgeler ve öneriler gizlidir; sonraki davada delil olarak ileri sürülemez ve tanıklık konusu yapılamaz. Bu gizlilik, tarafların çözüm önerilerini serbestçe tartışabilmesini sağlayan temel güvencedir.
Arabuluculuğa avukatla katılabilir miyim?
Evet ve önerilir. Süreçte varılan anlaşma bağlayıcıdır ve avukatlarla birlikte imzalanan anlaşma belgesi doğrudan ilam niteliğindedir. Talep tutarının doğru hesaplanması, anlaşma metninin kapsamının belirlenmesi ve ileride yeni bir uyuşmazlık doğurmayacak biçimde yazılması hukuki değerlendirme gerektirir.
Süreç ne kadar sürer?
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk faaliyeti üç hafta içinde sonuçlandırılır; zorunlu hâllerde arabulucu bu süreyi en fazla bir hafta uzatabilir. Pratikte çoğu dosya bir veya iki toplantıda sonuçlanır. Bu süre, aynı uyuşmazlığın dava yoluyla çözülmesi için gereken sürenin çok altındadır.
Arabuluculuk başvurusu zamanaşımını durdurur mu?
Evet. Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez. Bu nedenle süreye bağlı bir talebiniz varsa, başvurunun zamanında yapılması hakkın korunması bakımından belirleyicidir.
Başvuru öncesinde hazırlanacaklar
- Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller
- Tapu kaydı veya kiraya veren sıfatını gösteren belge
- Kira ödemelerine ilişkin banka dekontları ve hesap dökümü
- Gönderilmiş veya alınmış ihtarnameler ve tebliğ belgeleri
- Varsa tahliye taahhütnamesi ve tarihi
- Depozito ödeme belgesi
- Taşınmazın mevcut durumunu gösteren fotoğraflar
- Taraflar arasındaki e-posta ve mesaj yazışmaları
- Karşı tarafın güncel adres ve iletişim bilgileri
- Talebinizin tutarı ve kabul edebileceğiniz uzlaşma aralığı
İlgili sayfalar
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık yerine geçmez ve somut dosya incelemesinin yerini tutmaz. Mevzuat değişebileceğinden güncel durumun ayrıca teyit edilmesi gerekir.