ÇALIŞMA ALANI

Gayrimenkul Hukuku

Taşınmaz işlemlerinde hukuki güvenliği artıran danışmanlık ve mülkiyet uyuşmazlıklarında kapsamlı temsil sunuyoruz.

Hizmet kapsamımız

• Tapu iptali ve tescil davaları; muris muvazaası ve hileli devir iddiaları
• Kira sözleşmeleri, kira bedelinin tespiti, tahliye ve kira alacağı süreçleri
• Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) ve önalım (şufa) davaları
• Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları; yönetim planı ve aidat sorunları
• Taşınmaz alım-satımında hukuki inceleme ve sözleşme hazırlığı
• Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri
• Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talepleri
• Ayıplı yapı ve yüklenicinin sorumluluğundan doğan uyuşmazlıklar

Hangi durumlarda başvurulur?

Aşağıdaki durumların herhangi biri sizin için geçerliyse, erken bir hukuki değerlendirme çoğu zaman hem süre hem maliyet açısından belirleyici olur.

• Taşınmaz satın alacaksınız ve devir öncesinde tapu kaydının incelenmesini istiyorsunuz.
• Miras bırakanın taşınmazı sağlığında bir mirasçıya devrettiğini ve payınızın zedelendiğini düşünüyorsunuz.
• Kiracınız kira bedelini ödemiyor veya taşınmazı tahliye etmiyor.
• Kiraya vereniniz fahiş bir artış talep ediyor ya da haksız yere tahliye istiyor.
• Bir taşınmaza hissedar olarak sahipsiniz ve paylaşım konusunda anlaşamıyorsunuz.
• Hissedarlardan biri payını üçüncü kişiye sattı ve önalım hakkınızı kullanmak istiyorsunuz.
• Apartman yönetimiyle aidat, ortak alan kullanımı veya yönetim planı konusunda uyuşmazlığınız var.
• Satın aldığınız konutta yapısal ayıplar ortaya çıktı.
• Taşınmazınız üçüncü bir kişi tarafından izinsiz kullanılıyor.

Süreler ve başvuru koşulları

Bu alandaki en sık hak kaybı sebebi, sürelerin kaçırılmasıdır. Aşağıdaki tablo sık karşılaşılan süreleri özetler; her dosyada süre başlangıcı somut olaya göre değişebilir.

Kira artışında üst sınır

Konut kiralarında yenilenen dönemin kira bedeli, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu sınır, sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa dahi uygulanır. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise kira bedeli, taraflar anlaşamazsa hâkim tarafından emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. İş yeri kiralarında da aynı endeks sınırı geçerlidir.

Süreç nasıl ilerler?

1. Kayıtların ve belgelerin incelenmesiTapu kaydı, takyidat ve şerhler, imar durumu, kat irtifakı veya kat mülkiyeti bilgileri, sözleşmeler, ödeme belgeleri ve ihtarnameler birlikte incelenir. Taşınmazın mülkiyet zinciri geriye doğru takip edilerek devirlerin geçerliliği değerlendirilir.
2. Taraf sıfatı, görev, yetki ve sürelerin belirlenmesiTaşınmaz davalarında yetki kesindir ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi görevlidir. Davanın kime karşı ve hangi sıfatla açılacağı ile hak düşürücü sürelerin işleyip işlemediği bu aşamada kesinleştirilir.
3. Arabuluculuk veya ihtar aşamasıKira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Diğer uyuşmazlıklarda ise noter aracılığıyla gönderilecek bir ihtarname çoğu zaman hem süreyi başlatır hem de sonraki yargılamada delil oluşturur.
4. Dava ve koruma tedbirleriDava açılırken, taşınmazın üçüncü kişilere devrini engellemek için tapuya ihtiyati tedbir şerhi konulması talep edilir. Bu talep çoğu dosyada sonucun fiilen uygulanabilir olmasını sağlayan kritik adımdır.
5. Keşif, bilirkişi ve karar aşamasıTaşınmaz davalarında keşif ve bilirkişi incelemesi çoğunlukla belirleyicidir. Keşif öncesinde teknik hazırlık yapılır, rapora karşı süresi içinde ayrıntılı itiraz sunulur.

Masraf kalemleri

Hukuki süreçlerde avukatlık ücreti dışında, dosyanın kendisinden doğan ve mahkeme veznesine ya da ilgili kuruma ödenen masraf kalemleri bulunur. Aşağıdaki kalemler tutar olarak dosyaya göre değişir; ilk görüşmede kendi dosyanız için öngörülebilir bir çerçeve sunulur.

• Harçlar: Başvurma harcı, peşin karar ve ilam harcı gibi kalemler. Konusu para olan davalarda harç, talep edilen tutar üzerinden nispi olarak hesaplanır.
• Gider avansı: Tebligat, müzekkere, dosya ve posta giderleri için mahkemece baştan alınan avans.
• Bilirkişi ve keşif ücretleri: Teknik inceleme gereken dosyalarda ayrıca yatırılır.
• Arabuluculuk ücreti: Dava şartı arabuluculukta, anlaşma sağlanamazsa ilk iki saatlik bölüm Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır; anlaşma hâlinde ücret taraflarca paylaşılır.
• Kanun yolu harçları: İstinaf ve temyiz başvurularında ayrıca harç ve gider avansı gerekir.

Davayı kazanan taraf lehine, karşı taraftan tahsil edilmek üzere Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca vekâlet ücretine hükmedilir. Bu tutar tarifeye bağlıdır ve mahkemece belirlenir.

Sık sorulan sorular

Taşınmaz satın almadan önce hukuki inceleme yapılabilir mi?

Evet ve önerilir. Tapu kaydındaki haciz, ipotek, intifa, aile konutu şerhi gibi takyidatlar, imar durumu, iskân belgesi, kat irtifakı bilgileri ve varsa yapı kayıt belgesi devirden önce incelenir. Devirden sonra ortaya çıkan bir yükümlülüğü geri almak, işlem öncesinde bir gün ayırmaktan çok daha zordur.

Kira uyuşmazlığında doğrudan dava açabilir miyim?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 1 Eylül 2023'ten itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Bunun istisnası, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin taleplerdir; bu yolda arabuluculuk aranmaz. Hangi yolun uygun olduğu, elinizdeki belgelere ve tahliye sebebine göre belirlenir.

Kiracımı hangi hâllerde tahliye edebilirim?

Başlıca tahliye sebepleri şunlardır: yazılı tahliye taahhüdü, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar, kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da iş yeri gereksinimi, taşınmazın yeniden inşa veya esaslı onarım ihtiyacı, kiracının başka bir konutunun bulunması ve on yıllık uzama süresinin dolması. Her sebebin kendine özgü şekil şartı ve süresi bulunduğundan, sebebin yanlış seçilmesi davanın reddine yol açar.

Kira bedeline yapılabilecek artış sınırlı mıdır?

Evet. Yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olsa bile bu sınır uygulanır. Beş yılı aşan sözleşmelerde ise taraflar anlaşamazsa bedel, emsal kiralar dikkate alınarak mahkemece belirlenir.

Muris muvazaası nedir?

Miras bırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla taşınmazını gerçekte bağışladığı hâlde tapuda satış göstermesi durumudur. Bu iddiayı ileri süren mirasçı, tapunun iptalini ve payı oranında adına tescilini isteyebilir. Uygulamada bedelin gerçekten ödenip ödenmediği, taraflar arasındaki ilişki, satış bedeli ile gerçek değer arasındaki fark ve miras bırakanın ekonomik durumu birlikte değerlendirilir.

Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer ve nasıl sonuçlanır?

Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır; bu mümkün değilse satış yoluyla paylaştırmaya karar verir ve taşınmaz açık artırmayla satılarak bedel paylar oranında dağıtılır. Süre; paydaş sayısına, tebligatların tamamlanmasına ve keşif ile bilirkişi aşamalarına bağlı olarak değişir.

Önalım hakkımı ne zamana kadar kullanabilirim?

Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkına sahiptir. Bu hak, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava açılarak kullanılmalıdır. Süreler hak düşürücüdür; geçmesi hâlinde hak tamamen sona erer.

Görüşme öncesinde hazırlayabilecekleriniz

Tapu kaydı ve takyidat belgesi, satış veya kira sözleşmesi, ödeme dekontları ve banka kayıtları, ihtarnameler, belediye veya yönetim yazıları, taşınmazın fotoğrafları ve taraflar arasındaki önemli yazışmaları hazırlayın. Taşınmazın ada, pafta ve parsel bilgisi ile açık adresini; ayrıca sözleşme, tebligat ve devir tarihlerini ayrı ayrı not edin. Süreye bağlı bir tahliye sebebi söz konusuysa bunu görüşme talebinizde belirtin.

Taşınmaz uyuşmazlıklarında kayıtlar ve hak düşürücü süreler belirleyicidir. Bu sayfadaki açıklamalar genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez ve sonuç taahhüdü içermez. Mevzuat değişebileceğinden, güncel durumun dosyanız özelinde teyit edilmesi gerekir.

Görüşme talep edin